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农民工进城买房,房价能降多少?
文章字数:1910
    农民工进城买房,钱够吗
    一提房子,大家最关心房价。中央经济工作会议提出,要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。那么在去库存的过程中,房价能否下降,能下降多少?
    以目前的房价水平看,如何支持才能让农民工付得起首付款?
    清华大学房地产研究所所长刘洪玉:让农民工进入商品住宅市场买房,支付有困难。做个测算:当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米,如果按照90平方米估算,保守计算一套房子总费用为50万元。
    据国务院农民工工作领导小组办公室2015年2月发布的数据,外出农民工月平均收入2864元。如果平均一个农民工家庭有两个人工作,其年家庭收入约为5万元,房价收入比达到10倍。30%的首付,也要拿出3年的全部家庭收入,如果考虑税费和装修等费用,负担也挺大。
    从这个意义上来说,要让农民工在城市能够买得起或租得起房,必须要有政府的补贴。比如让农民工可以购买和租住保障性住房、对购房家庭给予金融支持和税收优惠,还可以采用租买混合的共有产权模式。要能够做到这些,必须要对现有的城镇住房制度进行改革,为政府给新落户农民工进行各种形式的补贴提供政策依据。
    让农民工形成真正的购房能力,还应配套哪些措施?
    刘洪玉:促进农民工市民化,更多的是从促进城镇化发展、提高城镇化质量的角度看的。一个农民工家庭,如果有了稳定的就业和家庭收入,政府再提供必要的基本公共服务,就具备了成为真正的市民的条件,就产生了比较可靠的住房需求。
    如果能够在政策支持下实现购买或租住住房,就会对消化库存、带动住房建设和投资有帮助。但如果仅仅是为了消化房地产库存来实现市民化,即在政策性住房金融支持下买房的同时,实现市民化,则会存在潜在金融风险。
    国家信息中心经济预测部宏观经济研究室主任牛犁:现在去库存的关键是要把农民工培育成新市民,让他们成为购房主力,这就要把他们纳入到很多政策体系当中,比如公租房、保障房等。同时,应该把房地产去库存同城镇化户籍改革结合起来。此外,还得让开发商降价,让房价合理回归。这样,面积小的、地段远一些的,新市民就能负担得起了。
    降低商品房价格,政府能做啥?
    刘洪玉:降低商品住房价格是有可能实现的,尤其是在三、四线城市。政府为了降低市场风险,可以采取必要的激励政策,或者是团购保障性住房的做法,鼓励开发商主动降价。当然,房地产市场上还有一个非常重要的特点,人们买房子大多是在房价上涨的过程中实现的,如果房价处于下降通道,人们担心后悔很少会出手购买。因此,政府和社会各界,还要尽量维持一个相对稳定的市场环境,以利于人们做出理性的购买决策。
    牛犁:降房价,最简单的,是把地价压下去。但是,这涉及各级政府的土地财政收入。2015年土地出让金已经下降了30%多,压力已经很大。如果再降价卖地,那真是雪上加霜,所以这不太现实。
    不过,相关税费、各环节的图章,现在还是很多的。不光是制造企业,相关服务领域也应该简政放权,降低这些交易成本。
    我所了解到的,建一个房子,除了消防、安全这些好理解的图章要盖,就连文化、体育这些部门的图章也要盖,有时候没有100多个图章,你这房就甭想卖出去。这个意思就是,要么你得给这些部门送房子,要么人家买房子的时候你得照顾,这里面交易成本的负担是非常大的。所以说,税费、交易成本这些,是最有压缩空间的。
    让房地产商割肉,他们情愿吗?
    刘洪玉:从过去的经验看,开发商主动降价的情况很少见,多是在企业内部财务压力(如流动性压力)作用下,或在外部市场竞争压力下,才有可能实现主动降价。
    海南省房地产中介行业协会会长、海南录德房地产股份有限公司董事长邱廷录:就海南而言,降低商品房价格是比较难的,商品房销售是市场行为,目前销售不动的开发商企业,能降的价格在这之前基本都降到了自己所承受的底线了,销售不好的开发商企业不会坐等政府来救他们。
    因此,降低房价可能有3种情况:第一,企业自身降价,但是空间并不是很大;第二,政府应发挥市场调节手段,让困难的房地产开发企业自动降价,如销售补贴或免除部分企业应交的税金,让企业的成本降下来等行政手段,使房价有下降空间;第三,行业破坏性的降价,也就是说,出现开发商大面积现金流断裂,大面积的企业破产,房产企业出现抛售现象,投资人弃房而去,房价会大幅度下降,这是大家不想看到的结果。
    此外,企业兼并重组是一个很好解决房地产去库存的办法。当下出现房子滞销的企业基本有两种,一种是企业规模比较小,开发成本较高。另一种是企业产品没有品牌附加值,房子卖了很低的价还没有人买。通过大企业兼并一些小企业,并不一定要降价,就可以消化掉现有库存,确实需要降价的通过降低成本规模化开发,也有了降价空间。(本报综合)

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